Üst Hakkı
Türk hukuk sistemi, mülkiyet hakkını ve mülkiyetin sınırlarını düzenleyen çeşitli hukuki kavramlar içermektedir. Bu kavramlardan biri de üst hakkıdır. Üst hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 826 ve diğer maddelerinde düzenlenen bir kavramdır. Bu makalede, Türk hukukunda üst hakkının tanımı, kapsamı ve uygulaması ele alınacaktır.
Tanım
Üst hakkı, bir gayrimenkul üzerindeki mülkiyet hakkının, başka bir şahsın lehine sınırlanmasıdır. Bir başka deyişle, üst hakkı, bir gayrimenkul sahibinin mülkiyet hakkını kullanırken, başka bir şahsın haklarını da koruma altına alan bir hukuki düzenlemedir. Üst hakkı, mülkiyetin kullanımını sınırlayan bir akit türü olarak da tanımlanabilir.
Kapsam
Üst hakkı, taşınmaz maliklerinin ilişkilerini düzenler ve bir taşınmaz üzerindeki hakların kullanımını sınırlar. Örneğin, bir apartman dairesinde yaşayan bir kişi, üst hakkı anlaşmasıyla belirlenen şekilde, ortak kullanım alanlarından faydalanma hakkına sahip olabilir.
Türk hukukunda üst hakkı, ayrıca kat mülkiyeti kavramıyla da bağlantılıdır. Kat mülkiyeti, birden fazla bağımsız bölümün bulunduğu bir yapının, bu bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkını düzenleyen bir sistemdir. Üst hakkı, kat mülkiyetiyle ilişkilendirilerek, kat maliklerinin ortak kullanım alanlarından faydalanma haklarını korumayı amaçlar.
“Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir.
Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer.
Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir (TMK m. 826).”
“Üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili olarak resmî senette yer alan, özellikle yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcıdır (TMK m. 827).”
“Üst hakkı sona erince yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur.
Bağımsız ve sürekli üst hakkı tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmişse, üst hakkı sona erince bu sayfa kapatılır. Taşınmaz olarak kaydedilmiş olan üst hakkı üzerindeki rehin hakları, diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sayfanın kapatılmasıyla birlikte sona erer. Bedele ilişkin hükümler saklıdır (TMK m. 828).”
“Taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça, kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez. Uygun bir bedel ödenmesi kararlaştırılmışsa, miktarı ve hesaplanış biçimi belirlenir. Ödenmesi kararlaştırılan bedel, üst hakkı kendileri için rehnedilmiş olan alacaklıların henüz ödenmemiş alacaklarının güvencesini oluşturur ve rızaları olmaksızın üst hakkı sahibine ödenmez.
Kararlaştırılan bedel ödenmez veya güvence altına alınmazsa, üst hakkı sahibi veya bu hak kendisine rehnedilmiş olan alacaklı, bedel alacağına güvence olmak üzere, terkin edilen üst hakkı yerine aynı derecede ve sırada bir ipoteğin tescilini isteyebilir.
Bu ipotek, üst hakkının sona ermesinden başlayarak üç ay içinde tescil edilir (TMK m. 829).”
“Taşınmaz malikine kalan yapılar için üst hakkı sahibine ödenmesi kararlaştırılan bedelin miktarı ve bunun hesaplanış biçimi ile bu bedel borcunun kaldırılmasına ve arazinin ilk hâline getirilmesine ilişkin anlaşmalar, üst hakkının kurulması için gerekli olan resmî şekle tâbidir ve tapu kütüğüne şerh verilebilir (TMK m. 830).”
“Üst hakkı sahibi, bu haktan doğan yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşar veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa; malik, üst hakkının ona bağlı bütün hak ve yükümlülükleri ile birlikte süresinden önce kendisine devrini isteyebilir (TMK m. 831).”
“Malik, üst hakkının devrini, kendisine geçecek yapılar için uygun bir bedel ödemek kaydıyla isteyebilir. Üst hakkı sahibinin kusuru, bedelin belirlenmesinde indirim sebebi olarak göz önüne alınabilir.
Üst hakkının malike devri, bedelin ödenmesine veya güvence altına alınmış olmasına bağlıdır (TMK m. 832).”
“Üst hakkı sahibinin yükümlülüklerine aykırı davranması hâlinde sözleşmede malik lehine saklı tutulan, üst hakkını süresinden önce sona erdirme veya devrini isteme yetkisi, süresinden önce devir istemine ilişkin hükümlere tâbidir (TMK m. 833).”
“Malik, üst hakkı karşılığı olarak irat biçiminde borçlanılan edimleri güvence altına almak amacıyla, o tarihteki üst hakkı sahibinden en çok üç yıllık irat için tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmiş üst hakkının ipotek edilmesini isteyebilir.
İrat, her yıl için eşit edimler biçiminde belirlenmemiş ise; bu kanunî ipoteğin tescili, iradın eşit olarak dağıtılmasında üç yıla düşecek miktarı için istenebilir (TMK m. 834).”
“İpotek, üst hakkı devam ettiği sürece, her zaman tescil edilebilir ve icra yoluyla satışta terkin olunmaz.
Yapı alacaklıları ipoteğinin kurulmasına ilişkin hükümler kıyas yoluyla uygulanır (TMK m. 835).”
“Üst hakkı, bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir.
Üst hakkı, süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir. Bu konuda önceden yapılan taahhüt bağlayıcı değildir (TMK m.836).”
Sonuç
Türk hukukunda üst hakkı, mülkiyet hakkının kullanımını sınırlayan ve başka bir şahsın haklarını koruma altına alan bir hukuki düzenlemeyi ifade eder. Üst hakkı konusunda varolan uyuşmazlıklarınız için profesyonel destek almanızı tavsiye ederiz.
Yazar: Av. Ahmet Can DULDA & ChatGPT
Düzenleyen: Av. Ahmet Can DULDA
