Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanunu Uyarınca Kiralananın Tahliyesi
Bugün ele aldığımız yazımızda, güncel kanunlarımız olan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve 2004 İcra İflas Kanunu’na göre, kiracı tarafından kiralanan taşınmazın hangi hallerde ve nasıl şartlarda tahliye edileceğine ilişkin hukuki bilgilendirme yapılacaktır. Keyifli okumalar diliyoruz.
Öncelikle; kira sözleşmesi, kiracı, kiraya veren, malik gibi kira hukukuna ilişkin sıfatların nasıl kazanıldığına dair bilgilendirme yapılması gerekmektedir. Kira sözleşmelerine ilişkin hükümler TBK madde 299-356 arasında düzenlenmiştir.
1-) Kira Sözleşmesi: Kira sözleşmesine ilişkin tanım, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça dile getirilmiştir.
A. Tanımı
MADDE 299- Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
2-) Kiracı: Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi kapsamında, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmakla birlikte ondan yararlanılmasına dair hakkın belirli bir ücret karşılığında devredildiği gerçek veya tüzel kişiye kiracı denilmektedir.
3-) Kiraya Veren: Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi kapsamında bir şeyin kullanılmasını veya kullanmakla birlikte ondan yararlanılmasına dair hakkını kiracıya belirli bir ücret karşılığında devreden gerçek veya tüzel kişiye kiracı denilmektedir. Burada sürekli olarak karıştırılan bir husus ise kiraya veren ile malik sıfatının her durumda aynı kişide birleşmeyeceğidir. Nitekim kiraya veren, kira sözleşmesini kiracı ile birlikte yapan gerçek veya tüzel kişi olup her zaman malik sıfatına haiz değildir. Zira kiraya veren, malın malikinin vekili, temsilcisi, vasisi, velisi veya başkaca herhangi bir gerçek veya tüzel kişi olabileceği gibi, kiraya veren salt sözleşmeyi kiracı ile birlikte imzalayan gerçek veya tüzel kişiden ibarettir. Uygulamada çoğunlukla malik ile kiraya veren aynı kişi olmakla birlikte istisnai olarak kiraya veren ve malik sıfatı birbirinden ayrılabilmektedir.
4-) Malik: Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi kapsamında bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılması hakkını kiracıya bırakan kişinin kiraya veren olduğunu belirtmiştik. Tam burada malik sıfatı önem kazanmaktadır. Devredilen hakkın konusu olan taşınırın veya taşınmazın resmi mercilerce sabit olan yasal sahibine ise malik denmektedir. Örneğin, kiraya verilen meskenin tapudaki yasal sahibine malik denmektedir.
Kira sözleşmesinin tanımı ve kira sözleşmesinin tarafları yukarıda izah edilmeye çalışılmıştır. Aşağıda ise kiralayanın kiracıyı tahliye sebepleri ayrıntılı bir şekilde açıklanacaktır:
A-) 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’ndan kaynaklanan Tahliye Sebepleri:
A.1-) Türk Borçlar Kanunu madde 315 ve 352. maddelere dayanan sebeplerle kiracının tahliyesi:
-Kiracı, kira bedelini ve kiraya verilene ilişkin yan giderleri (aidat vb.) düzenli ödemekle yükümlüdür. Bu giderler, kanuna göre kiracının temel borcudur. İşbu giderleri ödememesi durumunda kiraya verenin tahliye talebinde bulunabileceği birden fazla dava türleri bulunmaktadır:
A.1.1-) TBK madde 315 kapsamında kiracının temerrüdü sebebiyle tahliye davası:
-Türk Borçlar Kanunu madde 315 kapsamında kiracının, kira borcunu zamanında ödememesi durumunda kiraya veren, yazılı bir ihtar ile kiracıya süre tanıyarak kira borcunun ödenmesini talep edebilir. Bahsedilen süre, konut ve çatılı iş yeri kiralarında 30 gün iken, diğer kira sözleşmeleri için 10 gündür. Kiraya veren tarafından tanınan sürenin sonunda, kiracı tarafından bir ödeme gerçekleştirilmez ise, kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilecektir.
A.1.2-) TBK madde 352 kapsamında kiraya veren tarafından iki haklı ihtar çekilmesi ve tahliye davası açılması suretiyle kiracının tahliyesi:
-Kiraya veren, aynı kira dönemi içerisinde iki farklı dönemde kirasını geciktiren kiracıya iki yazılı ihtarda bulunarak kiracının tahliyesini talep edebilir. Burada kaçırılmaması gereken husus, kiracıya yapılacak ihtarın, hak kaybına sebebiyet vermemesi açısından anılan ihtarların noter aracılığıyla tanzim edilerek tebliğ edilmesidir. Bir diğer önemli husus ise, kiracının aynı kira döneminde iki defa kira bedelini ödememesidir. Zira örneğin, sözleşmesi 2023 Mart ayında yenilenen kiracının aynı yıla ait olan 2024 Nisan ve 2024 Haziran aylarının kirasını ödemede temerrüde düşmesi halinde iki adet ihtar çekilerek akabinde tahliye davası açılabilecek iken, aynı örnekten gidilecek olursa örneğin, 2023 Şubat ve 2023 Mayıs aylarının kirasını ödemede temerrüde düşmesi durumunda iki adet haklı ihtar tanzim edilerek tebliğ edilmesinde dahi anılan tahliye davası açılamayacaktır.
A.2-) Türk Borçlar Kanunu 350 ve devamı maddelerinde belirtilen kiraya verenin ihtiyacı sebebiyle kiracının tahliyesi:
-Kiraya veren; kendisinin, eşinin, alt soyunun, üst soyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı var ise, süresi belirli sözleşmelerde kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren, belirsiz süreli sözleşmelerde ise Türk Borçlar Kanunundaki sözleşme fesih sürelerine riayet edilmek şartı ile belirlenen tarihten 1 ay içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
Dikkat edilmesi gereken ve bu dava türüne özgü belirli şartlar bulunmaktadır:
*Kiraya verenin başkaca bir yerde boşta olan herhangi bir evi var ise ihtiyacın zorunlu olmadığı değerlendirilmektedir.
*İhtiyacın kısa süreli değil, sürekli ve kestirilemeyecek kadar uzun bir süre olması gerekmektedir.
*Şayet kiraya veren, kiracının tahliyesinden itibaren 3 yıl içerisinde evi başkaca herhangi bir gerçek veya tüzel kişiye kiraya verir ve bu husus tespit edilir ise kiracının uğramış olduğu zararları tazmin etmekle yükümlüdür.
A.3-) Türk Borçlar Kanunu madde 350/2 kapsamında inşaat veya tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi:
-Kiraya veren, kiraya verilen taşınmazda yeniden inşa veya imar çalışmaları sebebiyle kiracının mecurdan tahliyesini düzenlemektedir. İlgili maddenin lafzına bakılacak olursa; kiraya veren kiralanın yeniden inşası, imarı, esaslı tadilatı, kiralananın genişletilmesi veya esaslı değişiklik yapılmasını gerektiren hallerde, mecurun kullanılamaz hale geleceğinden bahisle kiralananın edilmesini talep edebilir. Burada süreler noktasında ise A.2 maddesinde açıklanan sürelere riayet edilerek, kiraya veren kiracının tahliyesini talep edebilmektedir.
A.4-) Türk Borçlar Kanunu madde 347 kapsamında kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresinin sonunda sona ermesine binaen kiracının tahliyesi:
-Kiraya veren ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesinin 10 yılı doldurması neticesinde sözleşme tarafların bildirimi yolu ile sona erebilmektedir. İlgili kanun maddesi kapsamında kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresinin sonunda en az 3 ay önceden bildirimde bulunmak koşuluyla kiraya veren tarafından başkaca herhangi bir sebep gösterilmeksizin sonlandırılabileceği belirtilmektedir. Kanun maddesi kapsamında kiraya verenin mülkiyet hakkı açıkça korunmuştur.
İlgili kanın maddesinin 2.fıkrasına göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman fesih bildiriminde bulunabilecek iken, kiraya veren kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra bildirim yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiraya verenin bildirimine müteakiben kiracı tarafından mecurun tahliyesi sağlanmaz ise, kiraya veren tahliye davası açabilmektedir. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
B-) 2004 Sayılı İcra İflas Kanunundan Kaynaklanan Kiracının Tahliye Sebepleri:
B.1-) İİK madde 262 kapsamında Örnek No:13 talepli icra takibi başlatılarak kiracının tahliyesi:
-Kiracı, yükümlüsü olduğu kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi durumunda kiraya veren tarafça icra dairelerinde Örnek No:13 istemli ödeme emri talebinde bulunabilir. Burada icra dairesince yapılacak ödeme emrinin tebliğinden itibaren kiracı, 7 gün içerisinde ilgili borcun kendisine ait olmadığına dair itirazda bulunabileceği gibi, tebliğden itibaren 30 gün içerisinde icra dosyasına ödeme de yapabilir. Kiracı tarafından ödeme emrine itiraz edilmesi durumunda alacağın tahsili ve kiracının tahliyesi talepli dava açılabilecektir. Kiracı tarafından 30 gün içerisinde icra dosyasına ödeme yapılması durumunda ise, kiraya veren, kiracıya karşı tahliye davası açamayacaktır.
B.2-) İİK madde 272-275 maddesi kapsamında Kira süresinin bitmesi sebebiyle kiracının ilamsız tahliyesi:
-Kiraya veren ile kiracı arasında yazılı olarak tanzim edilen kira sözleşmesinin süresinin bitmesi sebebiyle ilamsız tahliye kapsamında, kiraya veren sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde ilamsız tahliye talebinde bulunabilir. Burada önemli olan husus, kira sözleşmesinin mutlaka yazılı olarak yapılması ve sözleşmenin süreli olmasıdır.
B.3-) Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Kiracının Tahliyesi:
-Kiraya veren, kiracıdan yazılı bir tahliye taahhüdü almış ise, bu tahliye taahhüdüne dayanarak, taahhütte yazılı olarak bulunan tahliye tarihinin bitiminden itibaren 1 ay içinde ilamsız tahliye takibinde bulunabilir. Burada belirli şartların varlığı mutlaka sağlanmalıdır. Aksi takdirde tahliye taahhüdü geçerliliğini kaybedecek ve dolayısıyla tahliye talep edilemeyecektir:
*Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olarak yapılmalıdır.
*Kiralananın belirli bir tarihte boşaltılacağına dair ibare yer almalıdır.
*Tahliye taahhüdü şarta bağlı olamaz.
*Tahliye taahhüdü, tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icraya verilerek tahliye talep edilmelidir.
*Kira sözleşmesinin tanzim edildiği ve imzalandığı tarih ile tahliye taahhüdünün imzalandığı tarih aynı olmamalıdır.
Kiraya veren tarafından icraya verilen tahliye taahhüdüne kiracı 7 gün içinde itiraz edebilir veya 30 gün içerisinde mecuru tahliye edebilir. Kiracı tarafından tahliye taahhüdüne itiraz edilmesi durumunda ise birden fazla seçenek bulunmaktadır.
Yazımıza göstermiş olduğunuz ilgi ve alaka için teşekkürlerimizi sunarız. Kira hukukunun kendi içinde birden fazla dinamik barındırdığını ve kira sözleşmesinin imzalanmasından taşınmazın tahliyesine kadar birden fazla dava türü ve seçeneği olduğunu hatırlatmakta fayda görüyoruz. Dolayısıyla günümüz şartları ve ülkemizin içinde olduğu ekonomik dar boğazın da etkisi ile özellikle tahliye davalarında bir patlama yaşanmaktadır. Mutlaka konunun uzmanları olan avukatlardan yardım almanızı şiddetle öneriyoruz. Konusunda uzman ekibimizle, sitemizde bulunan link ve iletişim adreslerinden ulaşarak hukuki hizmet almanız, ileriye dönük maddi ve manevi kayıplarınızın önüne geçmek açısından son derece isabetli bir adım olacaktır. İris Hukuk ailesi olarak güzel, neşeli ve sağlıklı günler diliyoruz.
Yazar: Av. Egemen GÖKMEN
